光るマンション

マンション大規模修繕工事の発注前に検討しておきたいポイント

マンションに快適に住み続けるためには、定期的な修繕や改修が必要となります。特に大規模な修繕工事は、安心・安全に暮らしてゆくために12年周期程度に実施することが望ましいとされています。これから大規模修繕工事を実施しようと検討しているマンション管理組合の方々に向けて、発注前に検討しておきたいポイントをお伝えしたいと思います。
平成30年国土交通省によるマンション大規模修繕工事の実態調査の結果から以下のポイントを事前検討することをオススメします。
①工事内訳に過剰な工事項目・仕様の設定がないかどうか。
②戸あたり、床面積あたりの工事金額が著しく高い設定になっていないかどうか。
③設計コンサルタントの業務量が低く抑えられていないか。

今回の国土交通省の調査によると、設計コンサルタントが、自社にキックバックを支払う施工会社に受注させるよう誘導し、割高な工事費や過剰な施工を行う悪質なケースが報告されており注意が必要です。
また、設計コンサルタントのなかには格安のコンサルタント料金で受託し、結果として管理組合に損失を及ぼすケースも多く報告されています。
今回の調査では、マンションの戸数規模別のデータが整理されており、お住まいのマンションと同規模マンションをこれらのポイントに基づき比較することができます。

マンション工事で知っておきたい修繕と改修の違い

集合住宅であるマンションを管理されるときは、居住者に対して安全性と快適な状態で過ごせるようにすることが求められます。そのため、一定期間が経過すれば、マンション建物自体に問題がないかどうかを検査し、必要に応じて改修や修繕などの工事を行う必要があります。マンションは基本的に経年劣化の影響を受けることを考えると、1年に1回程度は全体的な点検をしておくことが求められるでしょう。ただし、工事をする際には、何を目的に施工するかによって「修繕」と「改修」に分かれます。マンション管理者は、この違いを把握したうえで成功計画や業者への依頼をすることが大切なのです。

マンションに行われる施工の中で修繕工事にあたるのは、経年劣化や外的要因によって建物自体の補修を行うものです。安全性の観点で問題がある場合が多いため、施工については応急処置レベルではなく、問題解決に向けた取り組みが必要です。また、修繕の場合は規模によって、小・中・大といった区別がされるようになっており、計画を立てながら進めます。

一方、改修工事にあたるのは、マンションの性能や機能面を改善するものであり、ニーズに合わせて施工を行うものです。例えば、老朽化したマンションに新しい付加価値を与えるためのリノベーションや高齢者や障害者向けにバリアフリー化するものも改修工事にあたり、資産価値を高めたり居住者の利便性をアップさせたりすることが可能です。

マンション工事で気をつけておきたいトラブルとは

マンションの老朽化や利便性向上のために行われる修繕や改修工事では、内容によって数日間で終わるものもあれば数ヶ月かかるものもあります。また、マンション工事を行うために管理組合での話し合いや住民説明会など、事前に準備をしておかないといけないこともあるため慌ただしい日々になることでしょう。細心の注意を払っておきたいのがマンション内でのトラブルであり、修繕や改修工事を行っている期間中にはさまざまなトラブルに巻き込まれることもあります。

マンション工事を行う際に見られるトラブルに多いのは、修繕積立金の不足。予め工事を行うためにマンションオーナーから回収している修繕積立金を予算として施工を実施しますが、予定している工事内容から変更が必要になったり工期が伸びたりすることによって予算を超えてしまうこともしばしばあります。

このようなマンション工事のトラブルに対応するためには、施工予算をギリギリで計画するのではなく万が一のことも考え余裕を持っておくこと、さらに追加の修繕積立金の回収が可能であるかどうかを確認しておくことも大事でしょう。また、どうしても追加の徴収が難しい場合は、施工内容の見直しを行い必要最低限の工事にすることも必要になるため十分な話し合いをもとに計画を進めていきましょう。


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